Как безопасно купить и продать квартиру

Купить/продать квартиру - общий алгоритм действий

Для начала надо посмотреть на ситуацию с покупкой/продажей квартиры, как говорят, «сверху». Практика показывает, что даже человек с базовым юридическим образованием с учётом быстроменяющегося законодательства не сможет самостоятельно безопасно, с минимальными рисками провести сделку: получить купленную квартиру или деньги за проданную недвижимость.

Иллюзорное желание сэкономить денежные средства при сделках с недвижимостью (самостоятельно продавать, обойтись без услуг риелтора, в отдельных случаях и без юридического сопровождения) может привести к серьезным негативным последствиям, как для продавца, так и для покупателя. Поэтому отсюда вывод: каждый должен заниматься своим делом.

Для начала очень важно для себя понимать и правильно оценивать свои силы и возможности при сделках с недвижимостью. Через что придётся пройти и на какие вопросы придется ответить?

Если есть необходимость купить/продать жильё, то, прежде всего, нужно определиться с приемлемой для вас стоимостью жилья и сумой расходов на проведение сделки. Услуги риелтора, нотариуса, налоги: в РФ 13% от суммы продажи квартиры надо отдать в казну, если жилье в собственности более 5-ти лет платить не надо. В Украине - 8,5%, если жилье меньше 3-х лет в собственности + 1% в пенсионный фонд, военный сбор - 1,5%, НДФЛ - 5%.

Потом станет задача найти надежное риэлтерское агентство и самого риелтора, с которым придётся иметь дело. Это сложная задача, так как от этого человека зависит, в том числе, и безопасность проведенной сделки.

Рекомендации по выбору риелтора

1. Обычному человеку разобраться кто перед ним - риелтор-специалист или человек, который подрабатывает в свободное время, практически невозможно. Поэтому в этой ситуации желательно воспользоваться услугами посредника, помощью которого уже пользовались люди, которым вы доверяете. Риелтора надо изучать. Необходимо точно знать, кто перед вами, знать его ФИО, мобильные телефоны, электронную почту, промониторить интернет на предмет информации о нем.

2. Сразу стоит отказаться от услуг риелтора, который имеет стаж работы менее 5 лет, этот человек только учится, он ещё не в профессии.

3. По статистике в РФ около 65% риелторов - это женщины, по проведенным социальным опросам большинство клиентов в силу профессиональных качеств предпочитают работать с женщинами. Женщинам риелторам свойственно ответственное отношение к сделке, скрупулёзность в работе, умение понять и почувствовать клиента.

4. Риелтор при общении должен вызывать доверие, при этом важно поинтересоваться, сколько он занимается этой деятельностью. Обязательно узнать, какая у него специализация. Некоторые риелторы преимущественно занимаются арендой жилья. Не стесняться и попросить рекомендации.

5. Важно при общении с риелтором полностью не переложить на него все вопросы по будущей сделке. Надо самому становиться риелтором. Необходимо вникать во все детали сделки, разбираться с необходимым пакетом нужных документов, задавать вопросы, читать информацию в интернете по схожей ситуации.

6. Признаком порядочного риелтора-специалиста является фиксированная сумма его вознаграждения: это может быть % от сделки или конкретная заранее определенная сумма денег. Добропорядочный риелтор-профессионал не требует сразу от клиента 100% оплаты за его труд, а берет разумный аванс, размер которого определяется договоренностью сторон.

7. Неграмотный риелтор даже в относительно простую сделку может привнести ненужные проблемы, например он говорит, что освободить проданную квартиру по закону нужно в течение 14 дней, в действительности это нигде не прописано в законе.

8. Эксперты по безопасности советуют не передавать в бесконтрольное пользование оригиналы документов по сделке риелторам.

9. Клиенту, взаимодействующему с риелтором, следует знать, что только нотариусы имеют самые большие возможности по верификации имущественных прав граждан, связанных с недвижимым имуществом и потенциалом по проверке предоставляемых сторонами правоустанавливающих документов при оформлении сделок купли/продажи недвижимости.

Далее необходимо подготовить пакет юридических документов по сделке, далее пройти этап задатка по сделке. Если документы готовы, он не обязателен. Наконец, финальное действие - нотариальное удостоверение сделки и расчет между сторонами. При подготовке пакета документов надо уделить особое внимание истории недвижимости.

История квартиры на вторичном рынке недвижимости

Это сам объект недвижимости - квартира и люди, которые там жили и проживают на момент покупки/продажи жилья, а также наследники, которые в силу различных причин не вступили в наследство или не заявили своё право на него. Занимаясь исследованием истории квартиры, следует знать и обратить внимание на следующие важные детали:

1. Правило: проверяются только оригиналы правоустанавливающих документов. Нотариально удостоверенные копии признак проблемной недвижимости, с которой благоразумно не связываться.

2. Первым делом проверяется личность продавца недвижимости и документы, её подтверждающие. Паспорта собственника и сособственников должны быть действительными, их данные должны совпадать с информацией в правоустанавливающих документах. Свидетельства о браке/разводе, данные о смене фамилии должны внимательно вычитываться и соответствовать паспортным данным на момент сделки.

3. Квартира может иметь судебный арест - запрет отчуждения. Следует помнить, что в квартире, возможно, имела место незаконная перепланировка, не отраженная в техдокументации, которая может в будущем создать массу ненужных проблем.

4. Правоустанавливающими документами на жильё являются: оригиналы договоров купли-продажи на квартиру, завещания, дарения, мены, приватизационный акт, решение суда, документы, удостоверяющие, что недвижимость получена в качестве наследства и др.

5. Необходимо тщательно проверить технический паспорт квартиры. В нем зафиксированы параметры и описание недвижимости, они должны соответствовать реальной планировке.

6. Если отсутствует нотариально заверенное согласие одного из собственников недвижимости о продаже недвижимости, то от сделки однозначно лучше отказаться. С большой долей вероятности можно утверждать, что в будущем она будет оспорена в суде.

7. Проблемной недвижимостью являются квартиры, в которых зарегистрированы недееспособные граждане, несовершеннолетние и пожилые люди. Обеспечение их прав требует дополнительной проработки договора с риелтором и нотариусом.

8. Рискованными являются сделки с недвижимостью, когда квартира досталась по наследству/завещанию. Такая квартира должна продаваться собственником не ранее чем после 6-ти месяцев после вступления в наследство, хотя и этот срок не даёт полной гарантии. Наследник может своевременно не узнать об открытии наследства, и тогда срок для вступления в наследство для него будет исчисляться с момента, когда он узнал о том, что имеет право на это наследство.

9. Однозначно стоит отказаться от покупки квартиры, которая 2-3 раза в течение года перепродавалась, это означает, что с этой квартирой что-то не так и собственники избавляются от неё.

10. Желательно не полениться и самостоятельно получить информацию об объекте недвижимости из открытых реестров. Для безопасности сделки необходимо получить информацию о квартире из ЕГРН, узнать кадастровый номер объекта недвижимости и кадастровую стоимость. Квартиру можно продать не менее 70% от этой стоимости. Следует получить информацию на каком юр. основании собственник владеет недвижимостью. Узнать, есть ли обременения по квартире - арест, залог. Обязательно проверить информацию о переходе права собственности на квартиру с момента её сдачи в эксплуатацию и до момента сделки.

11. Для обеспечения безопасности сделки необходимо сделать ещё добавочные информационные запросы. Пробить информацию о том, не фигурировала ли недвижимость в судебных разбирательствах, проверить информацию о квартире по базе судебных приставов, в реестре о банкротстве. Осуществить проверку действительности паспорта будущего контрагента и наличии судимости у него. Эксперты по безопасности настоятельно рекомендуют получить справки из ПНД по месту жительства покупателя/продавца, а также для верности справку из ПНД.

12. Следует иметь в виду, что даже справка из ПНД не гарантирует от проблемы признания сделки недействительной. Известен случай, когда продавца жилья после сделки поставили на учет в ПНД, он более 40 лет не обращался за помощью к психиатру, но в детстве ему был поставлен диагноз - шизофрения, сделка по недвижимости была оспорена, и суд признал её недействительной со всеми негативными последствиями для покупателя.

13. Принципиально важным моментом для безопасности по сделке является вопрос дееспособности продавца квартиры. По законодательству любой человек может быть частично или полностью ограничен по суду в своей дееспособности. Причины ограничения могут быть различными: неадекватное психическое состояние, алко/нарко зависимости, игромания. Данные о таких людях фиксируются в ЕГРП, но получить такую выписку может только сам человек, его опекун или компетентные органы. Собственники жилья, как правило, очень неохотно идут на предоставление риелтору/нотариусу таких данных.

14. Во избежание проблем очень важно вычитывать правоустанавливающие документы. Встречаются документы на право собственности, в которых имеется прямой запрет на её отчуждение. Например, в договоре дарения квартиры, который сделала мама своей дочери, было указано, что право пользования квартирой сохраняется за её малолетней внучкой. Юридически это значит, что квартира может быть продана только при согласии внучки и только когда ей исполнится 18 лет, покупка такой квартиры может обернуться ненужными проблемами.

15. В ситуации, когда данные в ЕГРП о недвижимости не совпадают с данными, имеющимися в гос. кадастре о недвижимости, от сделки необходимо, не задумываясь, отказаться, так как это явный криминал.

16. Если объект недвижимости принадлежит к историко-культурному наследию страны, то сделки с ними ограничены законодательством. Они могут использоваться в мошеннических схемах и можно остаться без недвижимости и без денег.

17. Опытный риелтор обязательно проверит информацию об имеющих место ранее на объекте недвижимости пожарах, взрывах газа и других форс-мажорных ситуациях, эти обстоятельства могут рассматриваться как основание для уменьшения цены или вовсе отказа от покупки недвижимости.

18. Важной информацией для покупателя квартиры являются сведения о том, не планируется ли властями снос объекта недвижимости. Купить квартиру в центре, а потом быть переселенным на окраину города является неприемлемым вариантом.

19. Встречаются ситуации, когда собственник недвижимости признан по суду без вести отсутствующим, а его квартиру по доверенности продает другой человек. Такие сделки с криминальным оттенком не безопасны и от них сразу стоит отказываться.

20. При изучении квартиры необходимо не забывать о возможных незаконных перепланировках, особенно которые касаются несущих конструкций недвижимости. Перепланировки жилья должны осуществляться собственником по согласованию с местными органами власти и в обязательном порядке продавец продаваемого жилья должен предоставить акт введения в эксплуатацию переделанного помещения, самовольная перепланировка считается административным правонарушением со всеми вытекающими последствиями.

21. Важно выяснить задолженности по коммунальным платежам по приобретаемой недвижимости. Если покупается недвижимость с коммунальными долгами, то по закону с момента вступления в собственность покупатель обязан оплатить долги бывших собственников.

22. Для безопасности сделки с недвижимостью опытный риелтор обязательно выяснит информацию обо всех лицах, прописанных в квартире, а также о временно выписанных жильцах, которые были выписаны в связи с призывом в вооруженные силы или убыли в места лишения свободы. Эта категория лиц представляет наибольшую опасность для юридической чистоты сделки, так как впоследствии они могут заявить о своих нарушенных правах и оспаривать сделку в судах. Самым правильным решением будет покупка/продажа жилья, в котором на момент сделки уже нет прописанных и временно выписанных лиц.

23. Эксперты по недвижимости во избежание рисков не советуют продавать/покупать недвижимость, когда одной стороной в сделке выступает представитель собственника. Доверитель после совершения может отозвать у представителя выданную им доверенность на сделку с недвижимостью и такой оборот в деле может повлечь за собой судебное разбирательство и признание самой сделки недействительной, отсюда вывод: покупать/продавать недвижимость нужно только у собственника.

24. Для безопасности будущей сделки необходимо внимательно разобраться с паспортом продавца, его семейным положением и наличием несовершеннолетних детей. Возможна одна тонкость, с которой надо разбираться: если у собственника 2-3 детей, то есть большая вероятность того, что при покупке недвижимости был использован материнский капитал. Это означает, что по закону все члены семьи продавца должны иметь доли в данной собственности со всеми вытекающими из этого последствиями, которые надо учитывать при оформлении сделки.

Распространенные схемы мошенничества при покупке/продажи недвижимости

Судебная статистика свидетельствует, что каждая шестая совершенная сделка с недвижимостью оспаривается в судах, этот факт свидетельствует о высокой криминализации рынка недвижимости и высокой вероятности попасть в форс-мажорную ситуацию: остаться без квартиры, денег, быть втянутым в долгие судебные процессы без каких-либо гарантий с привлечением адвокатов, которые потребуют дополнительных затрат, сил, времени и здоровья. По статистике МВД РФ при сделках с недвижимостью чаще всего мошенниками оказываются продавцы недвижимости (около 80%), а покупатели выступают в роли аферистов в 20% криминальных случаев.

К наиболее часто используемым мошенниками схем обмана при сделках с недвижимостью можно отнести:

1. Продажа квартиры по доверенности

Встречаются случаи, когда мошенник продает жильё по доверенности, собственник которого умер. Ситуация имеет место, когда престарелые бабушка или дедушка дают такую доверенность любимому внуку-игроману, который совершает сделку с отчуждением квартиры без учета законных интересов других членов семьи. Купив такую квартиру новый собственник гарантированно останется без денег и жилья, поскольку даже слабый юрист без проблем докажет её незаконность.

2. Продажа недвижимости, взятой в аренду

Группа квартирных-мошенников на непродолжительный срок берёт в аренду хорошую квартиру в престижном районе. Дают объявление о срочной продаже и ждут, когда появится доверчивый покупатель. Цена на квартиру ниже рыночной, в квартире есть всё необходимое, чтобы въехать и жить в ней. Доверчивый и жадный покупатель не заставляет себя долго ждать. Когда он приезжает, чтобы посмотреть квартиру, для него разыгрывается спектакль: миловидная девушка «хозяйка» квартиры показывает жилье, рассказывает историю, что она выходит замуж и уезжает за границу и ей срочно надо продать жилье, «скрипя» сердцем соглашается ещё сбросить цену. Во время показа её сообщники звонят по телефону и создают ажиотаж продажи квартиры. В итоге «хозяйка» предлагает дать ей небольшой залог 10% от сумы продажи, а сделку оформить завтра у нотариуса, чтобы у покупателя не было сомнений, она предлагает ключи от квартиры и дает расписку о задатке. В итоге потенциальный покупатель остается без задатка и с ключами от арендованной квартиры.

3. Искусственное занижение суммы в договоре при продаже квартиры

Собственник жилья, он же продавец-мошенник, уговаривает покупателя указать в договоре заниженную стоимость жилья, мотивируя такую просьбу желанием меньше платить государству налогов. Покупателю всё равно, он не задумывается о причинах и возможных последствиях такой просьбы, он хочет быстрее купить квартиру. Суть аферы: мошенник-продавец не собирается продавать квартиру, в его планы входит оспорить сделку (для этого у него разработан план и весомые юридические аргументы), его цель вернуть только ту часть деньг покупателю, которая указана в договоре, а ту часть суммы, которая не указана в договоре положить себе в карман. Покупателю на практике доказать факт уплаты большей суммы практически невозможно (есть нотариальный договор) и жертва мошенничества остается иногда без значительной части своих денег.

4. Скрытый жилец

Эта схема мошенничества с отчуждаемым жильем часто встречается в судебной практике. Её суть: аферисты продают квартиру, в которой был прописан человек, но он был временно снят с регистрации в связи отбытием в места лишения свободы. По законодательству он имеет право требовать восстановления своих жилищных прав, даже если имело место перепродажа жилья другому собственнику. Разновидностью такой проблемы может быть ситуация, когда на момент сделки в квартире был зарегистрирован человек, пропавший без вести, но потом внезапно нашедшийся. Мошенники знают о таких проблемах с продаваемым жильем, но умышлено о них умалчивают, их задача «слить» проблемное жилье. Чтобы обезопасить себя от таких ситуаций, необходима тщательная проверка всех прописанных/и временно снятых с регистрации ещё на стадии подготовки документов по сделке.

5. «Кукла» при расчёте за недвижимость

Покупатель недвижимости, он же мошенник, прибегает к примитивному, но достаточно эффективному способу обмана - подсовывает доверчивому продавцу жилья при оплате фальшивые деньги или обыкновенную хорошо сделанную «куклу». Такие случаи сейчас являются экзотикой, но встречаются в следственной практике, когда жертвами мошенничества выступают одинокие пенсионеры преклонного возраста. При расчетах наиболее безопасно использовать безналичные способы: депозит у нотариуса, банковские переводы.

6. Буду платить 30%

Эта схема мошенничества безупречна с юридической точки зрения. Продавец-мошенник уговаривает покупателя купить хорошую квартиру, из которой он ещё не выписался. Он убедительно играет свою роль. Миловидный, добродушный человек не похож на бандита с большой дороги. Он объясняет свою не выписку из квартиры тысячей правдоподобных причин, и, в конце концов, «дожимает» покупателя. После сделки он сообщает, что у него поменялись планы (родственники ему отказали в жилье) и выписываться из квартиры он не собирается и жить ему в принципе негде. Далее события развиваются по заранее продуманной схеме: суд выносит решение расторгнуть сделку и вернуть деньги покупателю. Но мошенник сообщает, что он этого сделать не может, так как деньги у него украли, но он не отказывается платить и готов из своей зарплаты (не нарушая действующий закон) платить 30% от своих доходов. В итоге покупатель остался без денег и квартиры и будет ежемесячно от мошенника получать мизерные деньги, которые смогут покрыть понесенные им затраты по сделке возможно лет так через 50.

7. Недееспособный продавец

Очень распространённая схема мошенничества, которая часто встречается при продаже квартиры. Группа мошенников оформляет квартиру на своего человека, который официально по суду ограничен в дееспособности. Далее действует накатанная схема: сделка, получение денег, обладатель купленного жилья вселяется в новую квартиру и совсем скоро получает повестку из суда о том, что опекун продавца обратился в храм правосудия о признании сделки недействительной. Такая сделка расторгается, а когда покупатель квартиры просит вернуть свои деньги, то ему говорят - недееспособный продавец потерял их, или у него просто украли деньги. В итоге: квартиру придётся вернуть (может быть даже с новым ремонтом), а свои кровные деньги покупатель не увидит никогда. Для борьбы с таки видом мошенничества (особенно при покупке элитного вторичного жилья) знающие покупатели нанимают специальную группу сопровождения: юрист, сертифицированный психиатр, который в присутствии двух свидетелей и нотариуса непосредственно перед сделкой проводит освидетельствование продавца недвижимости и выдает соответствующее заключение о том, что продавец на момент сделки находится в добром здравии, может отдавать отчет своим действиям и в полной мере руководить ими. Исходные данные такого заключения вносятся нотариусом в заверяемый им договор.

Выводы и рекомендации

1. Продавцу или покупателю следует знать, что полную безопасность при совершении сделок с недвижимостью на сегодняшний день не может гарантировать ни государство, ни юристы по недвижимости, ни риелторы, ни нотариусы.

2. При необходимости совершения сделок с недвижимостью не надо экономить и заниматься самодеятельностью, следует найти и нанять профессионалов, которые помогут избежать грубых ошибок и свести риски к минимуму.

3. В ситуации, когда нравится недвижимость, но терзают смутные сомнения, кроме помощи риелтора и юриста следует прибегнуть к помощи частного детективного агентства. Полученная информация позволит объективно посмотреть на потенциальных контрагентов по сделке: их возможное криминальное прошлое, поможет разобраться с «юридической чистотой» объекта купли-продажи.

4. Покупателю недвижимости важно знать и понимать тонкости юридической процедуры, а именно, с какого момента он становится 100% собственником жилья. Многие думают, для того, чтобы стать полноправным собственником квартиры, достаточно оформить сделку у нотариуса и рассчитаться по ней, после чего вселиться и прописаться. Это не так. Только после регистрации купленной собственности в ЕГРП и получения заветного свидетельства на право собственности, покупатель становится полноправным и законным собственником.

5. Эксперты по недвижимости при заключении сделок с недвижимостью советуют делать титульное страхование сделки при покупке/продаже жилья на вторичном рынке. Законодательством срок исковой давности для оспаривания сделок с недвижимостью составляет 3 года, поэтому для обеспечения полной безопасности сделки страховку следует оформлять именно на этот срок. Правильно будет оформлять страховку ещё на этапе оформления документов по сделке. Если страхования компания отказывает в оформлении титульного страхования, то это подсказка-сигнал для человека, желающего провести сделку с недвижимостью о том, что планируемая сделка с вероятностью 99% мошенническая и естественно, что СК не желает в этом участвовать. В случае наступления непредвиденных негативных последствий по сделке с недвижимостью страховая компания компенсирует понесенные убытки, связанные с потерей права собственности.