Кредит под залог квартиры - минимизируем риски
По данным Федеральной службы государственной статистики более 45% граждан России оформляют потребительские кредиты, более 20% заёмщиков рискуют делать займы крупного размера. С каждым годом растет количество финансовых кредитных организаций. Так, к концу 2016 года в РФ было официально зарегистрировано 623 финансовых организаций, обладающих правом осуществлять банковские операции с функцией кредитования. Этими учреждениями в 2016 году было выдано кредитов физическим лицам в национальной валюте - 10395827 млн. рублей, и 288503 млн. в иностранной. По данным экспертов Объединенного Кредитного Бюро (ОКБ) в первом полугодии 2017 года около 7,1 млн. российских кредитополучателей не в состоянии платить по своим кредитным обязательствам и имеют просрочку платежей более 90 дней.
Получение кредита под залог квартиры требует скрупулёзного изучения всех нюансов такой сделки, но в реальной жизни всё бывает в точности до наоборот, несмотря на то, что цена вопроса достаточно высока - можно остаться без жилья. Действия кредитополучателя довольно редко сопровождаются тщательным изучением и пониманием заключаемого им кредитного договора. Предлагаемая статья будет полезна всем тем, кто хочет свести к минимуму риски при заключении кредитного договора под залог недвижимости - квартиры, и не стать жертвой кредитных мошенников.
Кто может предоставить кредит под залог квартиры
Теоретически такой кредит могут предоставить банки и МФО - микрофинансовые организации. МФО - это не банковские организации, которые занимаются кредитованием как физических, так и юридических лиц. В соответствии с российским законодательством такие микрофинансовые организации имеет право выдавать кредит не более одного миллиона рублей. Они могут существовать под различными вывесками: кредитное общество, кредитный союз, финансовая группа, фонд поддержки предпринимательства и т.д. На российском рынке наибольшей известностью пользуются такие МФО как: МигКредит, Быстроденьги, Платиза, Русмикрофинанс, MoneyMan, Займо, МФО Саммит, VIVA Деньги, Мани Фанни, Займер. По данным финансовых аналитиков около трети МФО на российском рынке ведут свою деятельность незаконно. Особенно много таких МФО в городах миллионниках, таких как Москва, Санкт-Петербург и др. В соответствии с законом РФ о микрофинансовой деятельности МФО может быть только юридическое лицо, которое внесено в госреестр. Собственники незаконных МФО не спешат узаконивать их деятельность. Это связано с тем, что сопоставив затраты на юридическое оформление МФО с размерами налагаемых штрафов, учредители предпочитают работать как и прежде без оформления. Для понимания, чтобы привлечь к ответственности серую МФО, контролирующим органам надо доказать, что она в течение года не менее четырех раз совершала сделки кредитования, а для этого не всегда хватает времени и ресурсов.
Официального списка серых МФО не существует. Прежде чем обращаться в микрофинансовую организацию за кредитом, стоит проверить законность её существования. Это сделать несложно. Потенциальному заёмщику необходимо зайти на официальный сайт Банка России и в предлагаемом реестре найти информацию по МФО, с которой он хочет заключить договор залогового кредитования. Поиск рекомендуется проводить по ИНН или ОГРН, их данные можно посмотреть на сайте МФО. В случае, если поиск не дал положительного результата, это означает, что это серая МФО и от услуги кредитования её необходимо отказаться и искать другую. Надёжная МФО на своем сайте предоставляет для публичного ознакомления все уставные документы, условия предоставления кредита, образец типового договора. Сразу стоит предупредить, если потенциальный кредитополучатель намеревается прибегнуть к услугам таких организаций, то он автоматически заходит в зону риска. На первый взгляд заманчивые условия: быстрота выдачи кредита, упрощённые требования к оформлению, но при скрупулезном рассмотрении вопроса сразу возникают проблемы. МФО в первую очередь интересует стоимость объекта залога – квартиры. Для сравнения, если солидные банки выдают заёмщику от 70 до 80% от стоимости недвижимости, то МФО готовы предоставить кредит не более 50-60%. Для определения платежеспособности заемщика МФО используют специальную систему анализа – кредитный скоринг. Используя специальный алгоритм, компьютерная программа обрабатывает анкетные данные заемщика, указанные в заявке потенциального кредитополучателя, и выставляет соответствующие баллы, от их количества зависит решение о предоставлении кредита.
Кроме МФО, кредит под залог недвижимости можно получить также в банке. У каждого банка свои индивидуальные подходы и требования. Подавляющее большинство коммерческих банков настороженно рассматривает в качестве залога квартиры, в которых переход права собственности имел место менее трех лет назад, в число собственников входят лица с ограниченной дееспособностью, несовершеннолетние дети, а также люди преклонного возраста старше 75-ти лет. Иногда банки отказывают в выдаче кредита под залог недвижимости по причине того, что предлагаемая в качестве залога квартира является единственным жильем собственника и есть риски с реализацией такого жилья в случае неспособности выполнения кредитополучателем своих договорных обязательств.
На практике банки также часто отказывают в заявке на предоставление кредита под залог недвижимости по причине, если возраст жилья более чем 50 лет, дом, в котором расположена квартира, подлежит сносу, квартира находится за городской чертой, залоговая квартира не соответствует минимальным требованиям для проживания, квартира расположена на последнем этаже и в ней были перепланировки, если заёмщик предлагает только свою долю квартиры в качестве залога, квартира не должна находиться под арестом и обременением.
Плохая кредитная история потенциального заёмщика также может быть причиной отказа в оформлении кредита. Банки-кредиторы негативно относятся к просителю кредита, когда у него имеются незакрытые кредитные счета в других банках, а в кредитной истории есть информация о просрочках в платежах даже по уже выплаченному кредиту. Исправить кредитную историю не просто и для этого необходимо время, а когда его нет и срочно нужны деньги, то оформление кредита на себя может взять жена, если муж имеет не совсем положительную кредитную репутацию. Банк будет проверять конкретного заёмщика, а не членов его семьи.
Для предоставления кредита банки в обязательном порядке затребуют паспорт гражданина РФ, пакет правоустанавливающих документов, подтверждающий право собственности кредитополучателя на залоговое имущество (договора купли-продажи, дарения на недвижимость, документы по приватизации, выписки из БТИ, ЕГРП и др.), акт оценки квартиры (стоимость оценки от 4000 до 10000 руб.), справку о том, что на квартиру не наложен арест и иные ограничения и обременения, трудовую книжку, справку, подтверждающую доход заёмщика по форме 2НДФЛ, у пенсионеров – пенсионное удостоверение, у мужчин в возрасте до 27 лет – военный билет, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, для снижения своих рисков банк может потребовать оформления поручительства.
Для заключения кредитного договора банк в обязательном порядке потребует застраховать залоговое имущество. Размер страховки колеблется от 0,5 до 1,5% от размера денежной ссуды. Кроме страховки имущества банк может потребовать застраховать жизнь получателя кредита. Если кредитополучатель отказывается от обязательного личного страхования, то такие действия увеличивают переплату по кредиту в среднем на 2-3% в год.
Какие кредиты предоставляют банки под залог квартиры
Банковские линейки, предлагающие кредиты под залог квартиры, условно можно разделить на три вида:
1. Ипотечный кредит - даётся банком под залог уже имеющейся квартиры для покупки новой или для улучшения жилищных условий.
2. Потребительский кредит – предоставляется заёмщику и может иметь как целевое, так и нецелевое назначение. Кредитополучатель по собственному усмотрению решает, как распорядиться финансами: это могут быть различного рода необходимые покупки, ремонт и капитальное строительство, обучение и т.д. Процентная ставка по такому займу в разных банках колеблется в размере от 12 до 18%.
3. Кредит для инвестирования предпринимательской деятельности. Особенностью такого кредита будет то, что банк будет стремиться контролировать бизнес кредитополучателя. Получив кредит в банке под залог недвижимости, заёмщик продолжает пользоваться своей квартирой как прежде, но до полной выплаты банку всех причитающихся сумм, теряет право распоряжаться недвижимостью (продать, обменять, завещать, сделать дарственную).
Заключив кредитный договор с банком под залог недвижимости, заемщик может получить ориентировочно от 70 до 80% от стоимости закладываемой квартиры. Для сравнения, МФО в аналогичной ситуации предлагают 50-60%. Главным критерием в этом случае для банка будет выступать потенциальная ликвидность объекта залога. Двухкомнатная квартира в престижном спальном районе города будет для банка более привлекательной, чем ветхое жильё или дорогие элитные апартаменты. Срок, на который банк даёт кредит, может достигать 20-25 лет. Рассчитать финансовую нагрузку на семейный бюджет поможет специальный калькулятор, который размещён на сайте банка.
Анализ банковской практики в РФ при выдаче кредитов потребителю свидетельствует, что банки охотно выдают кредит заявителю в ситуации, когда ежемесячный платеж банку-кредитору не превышает более чем 40-50% от чистого совокупного дохода кредитополучателя, который остается у него на руках после внесения всех обязательных платежей (по взятым кредитам, алиментам и т.д.). Для понимания финансовой нагрузки на кредитополучателя в качестве примера можно просчитать кредит в два миллиона рублей, взятый под 12% годовых сроком на три года. Ежемесячный платеж банку или МФО будет обходиться заёмщику в 66500 руб. При этом нетрудно посчитать, что доход получателя кредита должен составлять как минимум 133500 руб. в месяц и это без учёта других возможных обязательных платежей.
Анализ банковских предложений по кредитованию под залог жилья
Сразу стоит сказать, что каждый банк имеет свою индивидуальную политику по выдаче кредитов под залог недвижимости. Единственное, что объединяет все банки - это скрупулёзный анализ кредитных рисков, их страхование и обеспеченность кредитного договора. Потенциальному кредитополучателю принципиально важно разобраться в схемах кредитования, которые предлагаются банками, и выбрать для себя такую схему, которая даёт возможность платить наименьшую возможную сумму ежемесячного взноса по кредиту.
Приведенная ниже линейка банковских услуг даёт общую предварительную информацию для потенциальных заёмщиков, желающих заключить кредитный договор. Каждый кредитный договор имеет индивидуальный характер, свои особенности и заключается банком с минимальными кредитными рисками для кредитора.
1. Сбербанк. Банк предоставляет нецелевой кредит под залог недвижимости в размере от 500 тыс. до 10 млн. рублей. Размер процентной ставки банк в каждом случае определяет индивидуально. Основными критериями выступают: статус клиента, срок кредитования и сумма кредита. Размер процентной ставки определяется индивидуально в каждом случае и в среднем составляет 14% в год. Кроме квартиры в качестве залога обеспечения займа банк рассматривает: коттеджи, земельные участки и гаражи. Банк рассматривает в качестве потенциальных кредитополучателей граждан РФ в возрасте от 21 до 75 лет. Заявки на предоставление кредита под залог недвижимости в среднем рассматриваются банком от двух до восьми рабочих дней.
2. ВТБ Банк Москвы. Этот банк осуществляет кредитное финансирование с залоговым обеспечением под 14,9% годовых, кредитная сумма до 3 млн. рублей, выдаёт кредит наличными на любые нужды с залоговым обеспечением и без него. Банк предоставляет финансовые льготы для служащих государственных учреждений и клиентов, которые получают зарплату в банке.
3. ВТБ 24. Под залог жилья банк выдаёт кредит, используя фиксированную ставку 12,25%. Особенностью банковской линейки по кредитованию является то, что максимально возможная сумма кредита составляет 50% от стоимости залоговой недвижимости и не может превышать 15 млн. рублей. Срок кредитования до 20 лет. Банк при решении вопроса о предоставлении кредита под залог недвижимости отдает предпочтение квартирам, которые расположены в черте города, где имеются филиалы банка.
4. Райффайзенбанк. Предоставляет кредиты на любые нужды под залог квартиры в размере от 500 тыс. руб. до 9 млн. рублей, сроком от одного года до пяти лет. Кредитная ставка, установленная банком, стартует от 17,5% годовых. Выплата кредита производится помесячно, в случае просрочки платежа на дебитора накладываются суточные штрафные санкции в размере 0,06% от общей суммы платежа.
5. Восточный Экспресс Банк. В этом банке под залог квартиры можно оформить кредит сроком до 20 лет, возможная минимальная сумма кредита 300 тыс. рублей, максимальная – 15 млн. руб. Кредитная ставка банка довольно высокая и колеблется от 17 до 26% в год. Объектом залога могут быть жилая (квартиры, коттеджи) и коммерческая недвижимость, находящаяся в собственности кредитополучателя. Обязательным условием для получения кредита является страхование недвижимости, которое осуществляет собственник имущества по параметрам, указанным банком. Страховой полис на недвижимость должен быть оформлен не позже десяти дней со дня подписания кредитного договора. Страхование жизни кредитополучателя не является обязательным условием для получения кредита.
6. Совкомбанк. Банк осуществляет кредитные операции под залог жилья. Размер диапазона кредита составляет от 300 тыс. руб. до 30 млн. руб. Ставка по кредиту взымается от 18,9%. Заёмщик может получить по кредиту не более 60% стоимости его жилья. Сама недвижимость обязательно должна находиться в регионе, где располагается отделение банка. Особое отношение к заёмщикам-пенсионерам, у которых банк не требует в обязательном порядке документы, подтверждающие уровень их дохода.
7. Газпромбанк. Предлагает клиентам крупные денежные займы до 30 млн. рублей под залог недвижимости сроком до пятнадцати лет. Процентная ставка от 11,75%. Банк готов выдать кредитополучателю минимум тридцать процентов стоимости закладываемой недвижимости.
Кредитное мошенничество под залог недвижимости
Услуга кредитования была, есть и будет золотой жилой для мошенников и аферистов всех мастей. По данным финансовых аналитиков около 70% всех кредитных объявлений дают профессиональные кредитные мошенники и микрофинансовые организации. По статистике в сети мошенников чаще всего попадают заёмщики, которым банки отказали в необходимой им ссуде. В поисках необходимого кредита потенциальная жертва заходит на сайт МФО, при этом искренне веря, что это сайт банка. Ознакомившись с внешне привлекательными условиями кредитного договора, клиент заполняет заявку и начинает действовать. Любое мошенничество, в том числе и кредитное, основывается на обмане и злоупотреблении доверием добросовестного потенциального кредитополучателя.
Схем кредитного мошенничества существует великое множество. К самым распространенным можно отнести ловушки, прописанные в кредитном договоре, которые используют недобросовестные МФО. В кредитный договор вносятся дополнительные пункты-условия, такие как дополнительные комиссии, а иногда передача залоговой недвижимости в собственность кредитора в случае небольшой просрочки по платежам. Расчёт делается на то, что заёмщик не будет тщательно изучать и вычитывать договор и не глядя его подпишет. После завершения сделки недобросовестный кредитор получает право требовать с заёмщика выполнения всех условий соглашения. Ещё один распространённый вид кредитного мошенничества – подмена договора. Клиент внимательно читает все пункты кредитного договора, текст его полностью устраивает, но мошенник под каким-либо благовидным предлогом, например, перепечатать текст страницы, на котором не отчетливо виден текст соглашения, забирает договор соседнюю комнату, где находится принтер и возвращается уже с другим. Заемщик второй раз не ознакомляется с текстом и подписывает его не глядя. Мышеловка захлопнулась. Совсем скоро, по прошествии не большого количества времени заёмщик узнает, что за договор он подписал. Можно обращаться в суд, но доказать, что кредитный договор заключен под влиянием заблуждения - ст.179 ГК РФ равны практически нулю.
Ещё одна распространенная мошенническая схема - купля-продажа жилья собственника якобы с обратным выкупом. Человеку срочно нужны деньги и он находит МФО, в которой ему предлагают быстро 1 млн. рублей, но при условии залога квартиры. Горе-заёмщик заключает с мошенниками две сделки: кредитный договор и договор купли-продажи своего жилья. Заёмщика убеждают и дают гарантию, что он сможет выкупить свою недвижимость обратно после выплаты кредита и процентной ставки. Но совсем скоро он понимает, что лишился жилья, и никакого обратного выкупа своей квартиры не будет. В большинстве случаев мошенники в договоре купли-продажи квартиры заёмщика даже не прописывают обратный выкуп собственником своей квартиры. Признать такую сделку через суд – притворной ст.170 ГК РФ (доказать, что заёмщик не хотел окончательного отчуждения имущества, и заключение её было вызвано только условием МФО для получения кредита) также практически невозможно.
Краткое резюме
1. При оформлении кредитного договора под залог квартиры доверяйте только проверенным, известным банкам с безукоризненной репутацией. К услугам микрофинансовых организаций стоит прибегать только в самых крайних случаях.
2. Всю информацию, получаемую от финансовых кредитных организаций, проверяйте самостоятельно. Не доверяйте рекламным проспектам и сотрудникам финансовых учреждений. Прежде чем подписать документ внимательно его вычитайте несколько раз, при малейших сомнениях отложите его подписание до выяснения всей необходимой информации. Не передавайте кому-либо уже прочитанный, но ещё не подписанный документ. Возможна подмена страниц с изменением юридического смысла документа.
3. Не экономьте на услугах надежного кредитного брокера и кредитного юриста. Их участие в заключении кредитного договора под залог имущества является дополнительной гарантией выгодной и безопасной сделки.
4. При определении размера кредита следует помнить, что чем больше его сумма, тем больше ежемесячные выплаты.
5. При несоблюдении заёмщиком своих договорных обязательств перед банком он может лишиться недвижимости и в прямом смысле остаться на улице. Это правило действует даже в ситуации, когда отобранная квартира – единственное жильё заёмщика (Ст.446 ГК РФ).
6. Судебная практика в РФ свидетельствует, что суд может встать на сторону банка и лишить кредитополучателя квартиры, если имеют место три фактора: имеется просрочка по кредиту более трех месяцев, сумма долга перед банком более пяти процентов от стоимости квартиры и в этой ситуации заёмщик отказался обратиться к банку-кредитору с просьбой снизить сумму платежа и предоставить платежные каникулы.
7. Арест квартиры заемщика судебными приставами по причине невозможности платежей по кредитному договору возможен только на основании вступившего в силу судебного решения. Если в квартире прописан и проживает несовершеннолетний, судебные приставы могут забрать квартиру только с разрешения органов опеки.
8. Если сумма долга перед банком-кредитором превышает 10 тыс. рублей, накладывается автоматический запрет на выезд заёмщика за рубеж.
9. После того, как произойдет выселение из залоговой квартиры всех проживающих, она выставляется на аукцион для продажи. Цена выставляемой недвижимости, как правило, ниже рыночной. После продажи залоговой квартиры банк погашает долг в соответствии с условиями кредитного договора и оставшуюся часть денег возвращает кредитополучателю.
10. По закону заемщик и его семья должны проживать в муниципальном маневренном жилищном фонде и после того, как банк выплатит оставшуюся часть денег после продажи их залогового жилья, они должны освободить муниципальное жилье.
